收藏！個人住房買賣涉稅政策常見問題解答

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問

個人出售自己購買的住房，增值稅稅率是多少？

答

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

問

個人將住房無償贈與子女需要繳納增值稅嗎？

答

涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。家庭財產分割包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

問

個人銷售住房可以代開增值稅專用發票嗎？

答

其他個人銷售其取得的不動產和出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅等稅費后可以向不動產所在地主管稅務機關申請代開增值稅專用發票。

問

我出售了一套之前購買的家庭生活用房，需要繳納個人所得稅嗎？

答

（1）個人轉讓二手房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。

（2）個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

問

個人銷售二手住房，計算個人所得稅時的房屋原值如何確定？

答

房屋原值具體為：

（1）商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

（2）自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

（3）經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。

（4）已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。

（5）城鎮拆遷安置住房：

①房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；②房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；③房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；④房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

問

個人將贈與的房屋出售，個人所得稅的應納稅所得額如何確認？

答

受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

問

個人銷售住房的時候要交土地增值稅嗎？

答

對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

問

個人銷售住房，納稅地點是如何規定的？